Värde lokstall - vill rusta och använda! (Forumet)

av Micke Carlsson @, tisdag, augusti 13, 2013, 09:28 (3239 dagar sedan) @ Konstnär

Jättetrevligt initiativ!

Peter Alsén gav ett bra råd, hör med en mäklare och få en värdering. Men det kan vara förknippat med en kostnad förstås, som kanske inte känns så lätt eller rolig att ta.

Värt att tänka på med en sådan här fastighet är en del juridiska ting, det är bra om det finns dokumenterat hur ansvar för miljö osv gått vidare sedan lokstallet såldes från SJ. Att det finns gammalt oljespill är närmast en självklarhet, men hur har turerna gått vid tidigare överlåtelser och vilken verksamhet har varit där efter SJ? Går det att gräva i backen om du skulle vilja det, eller blir det genast miljöfrågor av det?

Ställ gärna oroliga frågor av det slaget till kommunen och se vad de har för attityd till saken. Då vet du lite mer om hur framtiden ser ut. Ett sånt här hus kan dra massor av pengar på saker som varken syns eller "gör skillnad" om man har otur.

Ligger huset inom detaljplan eller i "samlad bebyggelse"? Måste du tänka på bygglovsfrågor innan du går in med din egen verksamhet? Behöver du göra en detaljplaneändring och söka nytt bygglov för att kunna göra det du har tänkt? (Kostar runt 70-100.000 kr och uppåt)

Ett lokstall har ofta ett eget avlopp från arbetsgravar som ibland slutar lite varstans, i en badsjö t ex. Hur är det i det här fallet?

Det finns alltid en glädje i att äga, och det är inte min mening att avskräcka, men man bör gå in i ett sådant projekt med öppna ögon åtminstone om "risken" att hamna i den sortens problem. Om det är ett alternativ att hyra på lång tid och frihet att göra saker så är det ett stort plus, då är det inte du som äger den sortens tänkbara problem heller. Om du vill köpa huset ändå så ska det synas på prislappen att det finns ett stort ansvar förknippat med att äga en sådan fastighet och ju större ansvar i just det här fallet, desto lägre prislapp.

Ju mer osäkerhet kring frågor av ovanstående typ, desto lägre ska priset vara. Huset och den blå bilen utanför kan vara värda ungefär lika mycket, alltså. Du kan ha samma framtida kostnader för huset bara på "miljö- och kommuntjafs" som det skulle kosta att lämna in den bilen på verkstad för att göra den i nyskick. Eller mycket mer.

Kolla vad kommunen tar betalt för industrimark, vad de skulle ta för samma markyta i samma skick men utan ett hus på. Där någonstans ligger kanske ett ärligt och vettigt pris på lokstallstomten. Om du skulle hamna i att ge 25.000 för lokstallet plus marken så må det vara hänt, men då bör du först känna dig trygg i vetskap om vad det innebär att stå som ägare till fastigheten, säker på vad det för med sig och säker på att du kan göra vad du vill i framtiden. Om det visar sig att det finns problem som du kommer att behöva handskas med så närmar sig priset snabbt 1-kronasstrecket. Gamla nedlagda fabriker brukar säljas på så sätt att den som tar över får ett antal miljoner för besväret, pengar som då är tänkta för saneringskostnaderna. Här finns det förstås inga sådana pengar men det kan finnas samma slags problem att ta itu med.

Om det finns klara papper på att marken är undersökt och konstaterad fri från föroreningar från tidigare verksamhet eller att det är någon annans problem än ditt, om det finns vatten, avlopp och el som är "oklanderlig" och huset rent byggnadstekniskt står upp ett tag till utan akuta åtgärder så kan det väl vara värt någonstans runt 50-150.000 beroende på den lokala marknaden, men ditt utgångsbud bör ändå ligga lägre än så med tanke på att byggnaden inte är särskilt väl anpassad och användbar för andra verksamheter även om den skulle vara "problemfri". Den är inte kommersiellt användbar utan vidare med hänsyn till arbetsmiljöregler osv och det ska återspegla sig i priset, jämfört med ett garage vilket som helst som är byggt i mer modern tid.

Som sagt, att hyra för en låg penning och få rätten att göra som du vill med huset under tiden är ett alternativ värt att överväga om ansvarsproblematiken visar sig vara komplicerad. Eftersom huset är svårsålt men kan dra med sig t ex miljöproblem så kan det kosta lika mycket att komma ur situationen som att rusta upp det på det sätt du ser i dina långsiktiga drömmar. Bara för att det gått bra hittills så betyder inte det att det är en för alltid varaktig situation.

Ja, det var några exempel på tänkbara risker och nackdelar. Det är väl bättre att dra fram det i ljuset än att låta dem komma som överraskningar på vägen när du redan sitter med ansvaret. Samtalet till kommunen om det finns några kända miljöproblem eller planbestämmelsefrågor är ett av de viktigaste och ett som ger dig mest kött på benen i frågan om du vill gå vidare. Om du inte blir avskräckt av sådant som kommer fram så har du ett välbyggt och stabilt hus med högt i tak och historiens vingslag i väggarna inom räckhåll!

Kolla att teglet inte är alltför frostsprängt eller att det finns alltför stora sättningar med sprickor i väggar. Där takstolar ligger mot väggar bör det vara helt och fint i teglet. Träkonstruktionen i taket är säkert minst 50 år eller mer vid det här laget, den kan ha gått sin tid ut nu eller så är den fräsch nog att lappa och laga i 10-20 år till. Teglet i ytterväggar där det möter taket tar ofta stryk men ser det bra ut så är det ett gott betyg. Är allt helt och rakt så finns det inte så mycket som kan krångla till det! Tornet är förmodligen det som mest liknar "ett vanligt hus" invändigt och där det finns mest småsaker att leta fel på.

Lycka till och berätta hur det går! Om du köper huset och börjar rusta upp det så är vi säkert många här som vill se lite bilder!


Hela tråden:

 

powered by my little forum