Värde lokstall - vill rusta och använda! (Forumet)

av Konstnär, Monday, August 12, 2013, 21:34 (3882 dagar sedan)

http://asamariahedberg.se/?attachment_id=433

Hej! 

Hoppas jag ställer min fråga till rätt forum där någon kan komma med en åsikt. Jag provar i alla fall. 

Mitt namn är Åsa Maria Hedberg och jag är mycket intresserad av att köpa ett gammalt lokstall som just nu står och förfaller i Hammerdal i Jämtland. Hit fanns förr i världen ett stickspår från inlandsbanan, men det revs någon gång på... tja jag tror det var åttiotalet. 

Det är ett pyttelitet lokstall - för bara ett lok - och är idag ganska förfallet. Massor av rutor eller nästan alla (som renoverades på 90talet för 70.000 kr) är pangade idag. Teglet har också börjat rasa. 
 
Byggnaden har idag en privat ägare som är mer än villig att sälja fastigheten till mig inklusive en avstyckad tomtyta runt om. Jag som glasblåsare och konstnär med inriktning på storskaliga verk och dessutom nyinflyttad till Hammerdal drömmer om att få varsamt rusta och använda lokstallet. Tornet med utsikt över Edesjön skulle bli skisslya och minikontor. 

Men ägaren vill att jag själv ska föreslå ett pris. Och där går jag bet. Vad är rimligt att buda för något ingen annan vill ha men som alla vill se omhändertaget? Och som dessutom kommer kosta stora summor att rusta upp och få bonat för en verksamhet? Som konstnär utan bisyssla och med en liten son att försörja har jag inte heller några större resurser. 

Har någon möjlighet att ge mig ett råd? 
Vänliga hälsningar!  

/Åsa Maria Hedberg. 

Värde lokstall - vill rusta och använda!

av Peter Alsén, Monday, August 12, 2013, 21:39 (3882 dagar sedan) @ Konstnär

Det har sålts en del lokstall för allt från 1kr till flera hundra tusen så det är svårt att säga.

Be en värderingsman göra en bedömning, du kan också kolla vad taxeringsvärdet är, det ger en liten fingervisning.

Lycka till!

*/Peter

Värde lokstall - vill rusta och använda!

av Gunnar Håkansson, Tuesday, August 13, 2013, 09:27 (3881 dagar sedan) @ Peter Alsén

Det har sålts en del lokstall för allt från 1kr till flera hundra tusen så det är svårt att säga.

Be en värderingsman göra en bedömning, du kan också kolla vad taxeringsvärdet är, det ger en liten fingervisning.

Lycka till!

*/Peter

Taxeringsvärdet brukar inte ta hänsyn till förfall. Däremot är det reducerat med 1/4 eller 1/3 jämfört med ett försäljningspris efter upprustning.
Allvarligt talat tycker jag 1 kr är ett lämpligt pris med hänsyn till belägenheten och skicket - vill dessutom grannarna gärna se huset upprustat, är detta ytterligare ett skäl till ett lågt pris. Nu kanske säljaren vill ha igen vad han gav, och det kan säkert vara betydligt mera, eftersom Jernhusen inte tar några som helst hänsyn.

En bild..

av David Sohlberg, Monday, August 12, 2013, 21:56 (3882 dagar sedan) @ Konstnär

http://asamariahedberg.se/?attachment_id=433

Hej! 

Hoppas jag ställer min fråga till rätt forum där någon kan komma med en åsikt. Jag provar i alla fall. 

Mitt namn är Åsa Maria Hedberg och jag är mycket intresserad av att köpa ett gammalt lokstall som just nu står och förfaller i Hammerdal i Jämtland. Hit fanns förr i världen ett stickspår från inlandsbanan, men det revs någon gång på... tja jag tror det var åttiotalet. 

Det är ett pyttelitet lokstall - för bara ett lok - och är idag ganska förfallet. Massor av rutor eller nästan alla (som renoverades på 90talet för 70.000 kr) är pangade idag. Teglet har också börjat rasa. 
 
Byggnaden har idag en privat ägare som är mer än villig att sälja fastigheten till mig inklusive en avstyckad tomtyta runt om. Jag som glasblåsare och konstnär med inriktning på storskaliga verk och dessutom nyinflyttad till Hammerdal drömmer om att få varsamt rusta och använda lokstallet. Tornet med utsikt över Edesjön skulle bli skisslya och minikontor. 

Men ägaren vill att jag själv ska föreslå ett pris. Och där går jag bet. Vad är rimligt att buda för något ingen annan vill ha men som alla vill se omhändertaget? Och som dessutom kommer kosta stora summor att rusta upp och få bonat för en verksamhet? Som konstnär utan bisyssla och med en liten son att försörja har jag inte heller några större resurser. 

Har någon möjlighet att ge mig ett råd? 
Vänliga hälsningar!  

/Åsa Maria Hedberg. 


[image]

Som sagt, några rutor är trasiga, det finns områden där teglet gått sönder och det luktar fortfarande lokstation/olja om man sticker in näsan.

En bild..

av johanmmolin, Monday, August 12, 2013, 22:14 (3882 dagar sedan) @ David Sohlberg

Bästa budet jag kan ge dig är min kompis Elisabet Svensson, keramiker i en sydsvensk stad. Hon har ett rikt kontaktnät runt landet med konstnärer liknande du. Och som vet vad det innebär att rusta upp gamla hus. Och som mer än väl vet vilka ekonomiska villkor man har som konstnär i dagens Sverige.

Maila mig så kan jag förmedla en kontakt. Kanske kan det ge något?

johanmmolin (och så var det det där med elefantens näsa) gmail.com

Hoppas inte du behöver överta bilen också ... ;-)

Värde lokstall - vill rusta och använda!

av Micke Carlsson, Tuesday, August 13, 2013, 09:28 (3881 dagar sedan) @ Konstnär

Jättetrevligt initiativ!

Peter Alsén gav ett bra råd, hör med en mäklare och få en värdering. Men det kan vara förknippat med en kostnad förstås, som kanske inte känns så lätt eller rolig att ta.

Värt att tänka på med en sådan här fastighet är en del juridiska ting, det är bra om det finns dokumenterat hur ansvar för miljö osv gått vidare sedan lokstallet såldes från SJ. Att det finns gammalt oljespill är närmast en självklarhet, men hur har turerna gått vid tidigare överlåtelser och vilken verksamhet har varit där efter SJ? Går det att gräva i backen om du skulle vilja det, eller blir det genast miljöfrågor av det?

Ställ gärna oroliga frågor av det slaget till kommunen och se vad de har för attityd till saken. Då vet du lite mer om hur framtiden ser ut. Ett sånt här hus kan dra massor av pengar på saker som varken syns eller "gör skillnad" om man har otur.

Ligger huset inom detaljplan eller i "samlad bebyggelse"? Måste du tänka på bygglovsfrågor innan du går in med din egen verksamhet? Behöver du göra en detaljplaneändring och söka nytt bygglov för att kunna göra det du har tänkt? (Kostar runt 70-100.000 kr och uppåt)

Ett lokstall har ofta ett eget avlopp från arbetsgravar som ibland slutar lite varstans, i en badsjö t ex. Hur är det i det här fallet?

Det finns alltid en glädje i att äga, och det är inte min mening att avskräcka, men man bör gå in i ett sådant projekt med öppna ögon åtminstone om "risken" att hamna i den sortens problem. Om det är ett alternativ att hyra på lång tid och frihet att göra saker så är det ett stort plus, då är det inte du som äger den sortens tänkbara problem heller. Om du vill köpa huset ändå så ska det synas på prislappen att det finns ett stort ansvar förknippat med att äga en sådan fastighet och ju större ansvar i just det här fallet, desto lägre prislapp.

Ju mer osäkerhet kring frågor av ovanstående typ, desto lägre ska priset vara. Huset och den blå bilen utanför kan vara värda ungefär lika mycket, alltså. Du kan ha samma framtida kostnader för huset bara på "miljö- och kommuntjafs" som det skulle kosta att lämna in den bilen på verkstad för att göra den i nyskick. Eller mycket mer.

Kolla vad kommunen tar betalt för industrimark, vad de skulle ta för samma markyta i samma skick men utan ett hus på. Där någonstans ligger kanske ett ärligt och vettigt pris på lokstallstomten. Om du skulle hamna i att ge 25.000 för lokstallet plus marken så må det vara hänt, men då bör du först känna dig trygg i vetskap om vad det innebär att stå som ägare till fastigheten, säker på vad det för med sig och säker på att du kan göra vad du vill i framtiden. Om det visar sig att det finns problem som du kommer att behöva handskas med så närmar sig priset snabbt 1-kronasstrecket. Gamla nedlagda fabriker brukar säljas på så sätt att den som tar över får ett antal miljoner för besväret, pengar som då är tänkta för saneringskostnaderna. Här finns det förstås inga sådana pengar men det kan finnas samma slags problem att ta itu med.

Om det finns klara papper på att marken är undersökt och konstaterad fri från föroreningar från tidigare verksamhet eller att det är någon annans problem än ditt, om det finns vatten, avlopp och el som är "oklanderlig" och huset rent byggnadstekniskt står upp ett tag till utan akuta åtgärder så kan det väl vara värt någonstans runt 50-150.000 beroende på den lokala marknaden, men ditt utgångsbud bör ändå ligga lägre än så med tanke på att byggnaden inte är särskilt väl anpassad och användbar för andra verksamheter även om den skulle vara "problemfri". Den är inte kommersiellt användbar utan vidare med hänsyn till arbetsmiljöregler osv och det ska återspegla sig i priset, jämfört med ett garage vilket som helst som är byggt i mer modern tid.

Som sagt, att hyra för en låg penning och få rätten att göra som du vill med huset under tiden är ett alternativ värt att överväga om ansvarsproblematiken visar sig vara komplicerad. Eftersom huset är svårsålt men kan dra med sig t ex miljöproblem så kan det kosta lika mycket att komma ur situationen som att rusta upp det på det sätt du ser i dina långsiktiga drömmar. Bara för att det gått bra hittills så betyder inte det att det är en för alltid varaktig situation.

Ja, det var några exempel på tänkbara risker och nackdelar. Det är väl bättre att dra fram det i ljuset än att låta dem komma som överraskningar på vägen när du redan sitter med ansvaret. Samtalet till kommunen om det finns några kända miljöproblem eller planbestämmelsefrågor är ett av de viktigaste och ett som ger dig mest kött på benen i frågan om du vill gå vidare. Om du inte blir avskräckt av sådant som kommer fram så har du ett välbyggt och stabilt hus med högt i tak och historiens vingslag i väggarna inom räckhåll!

Kolla att teglet inte är alltför frostsprängt eller att det finns alltför stora sättningar med sprickor i väggar. Där takstolar ligger mot väggar bör det vara helt och fint i teglet. Träkonstruktionen i taket är säkert minst 50 år eller mer vid det här laget, den kan ha gått sin tid ut nu eller så är den fräsch nog att lappa och laga i 10-20 år till. Teglet i ytterväggar där det möter taket tar ofta stryk men ser det bra ut så är det ett gott betyg. Är allt helt och rakt så finns det inte så mycket som kan krångla till det! Tornet är förmodligen det som mest liknar "ett vanligt hus" invändigt och där det finns mest småsaker att leta fel på.

Lycka till och berätta hur det går! Om du köper huset och börjar rusta upp det så är vi säkert många här som vill se lite bilder!

Värde lokstall - vill rusta och använda!

av Oldsmobile, Tuesday, August 13, 2013, 10:46 (3881 dagar sedan) @ Micke Carlsson

Bortsett från kostnaden för byggnaden och renoveringen så står Du inför
uppvärmningskostnader som blir rätt sura. För att gå iland med ett sådant här projekt måste Du nog vända Dig till en byggingenjör på kommunkontoret. Han ber Dig säkert att skippa nostalgikänslor. Tänk på Ditt barn. I Skåne har man löst problemet med artistlokaler med att inreda ett gammalt stall eller ladugård.
Betydligt enklare och billigare. Fast det börjar bli bråttom att finna det lilla torpet...fast vi har mindre än 5000 bönder i landet nu.
Rådet blir från min sida. Anlita en b-ing. som är trevlig (viktigt) och låt denne inte vara en järnvägsnostalgiker....Tänk ut andra alternativ.
Lycka till....Olds
Ps Du kan bli miljöansvarig för marken runt omkring Ds

Värde lokstall - vill rusta och använda!

av Torbjörn Gustafsson, Tuesday, August 13, 2013, 12:55 (3881 dagar sedan) @ Oldsmobile

Angående en renovering....Ring Ernst!!! Han renoverar ju udda hus.... :-) :-D ;-)

Värde lokstall - vill rusta och använda!

av Konstnär, Tuesday, August 13, 2013, 13:13 (3881 dagar sedan) @ Konstnär

Hej och varmt tack för alla trevliga och kloka svar! Endel av det som föreslås har jag redan tänkt på, medan annat var nya infallsvinklar. Kontakt med kollegor i liknande situationer har jag redan - men tack ändå! ; )

Att hyra istället för att köpa har jag också övervägt, men få saker är så komplicerade som att hyra ateljé för glasblåseri/konstnärskap. Jag har haft flera bra men också omständiga hyresförhållanden tidigare. Ofta är man rädda för brand eller vill in och peta i andra detaljer. En gång hade jag en ateljéhyresvärd som plötsligen kom på att han skulle mura igen entréporten men 'jag kunde väl gå genom källaren? '

Ett lokstall i tegel är ju dock en förhållandevis säker byggnad för tuffa tag, jag utgår från att man inte bara fyllde på vatten från vattentornet utan även mekade rätt friskt med svets och smide på loken. Det lär i alla fall finnas en servicegrav i mitten av huset. Jag har ännu inte varit in i huset men ska försöka ta med mig någon värderingsperson/historiker från Jamtli/länsantikvarie. Eller om det råkar finnas någon kunnig intresserad person här som är intresserad så får ni gärna höra av er. Bilden som blev inlagd här (utöver min bild) var ju tagen av någon här i närheten?

Jag är mycket medveten om båda stora kostnader och miljöfrågor som måste kollas och räknas på. Eventuellt behövs dock inte så mycket till uppvärmning - det är ju ett av skälen till att just glasblåseri är en så lämplig verksamhet för en sådan här byggnad! Värme har man ju liksom lite nog av ändå.... ; ) i någon mån i alla fall.

Bra kommentar också om att inte bli alltför nostalgisk utan hålla huvudet lite kallt och tänka ekonomiskt och kanske lite mer krasst. Jag behöver väl knappast berätta att jag tillhör de tågälskandes skara...?

Vänliga hälsningar! /ÅMH.